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“地王”诞生记

“地王”诞生记

  • 分类:城市记忆
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  • 发布时间:2019-08-13 17:52
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2011年8月平常的一天,坐在开元?上城国际27楼办公室里,忙活了一阵子工作,伸了伸懒腰舒缓一下心情。望向窗外的风景,看到正在重新装饰的新闻大厦,不禁心生感慨,人是物非:时间过得好快,7年前的2004年6月22日,正是在新闻大厦举行的土地拍卖会上,诞生了3.39亿元的临工机械“地王”,于是有了开元?上城,有了上城国际双塔写字楼,有了滨河城市地标……现在回想起土地公告、项目调研,到土地拍卖,直至拆迁办证的整个过程,仍然记忆犹新,历历在目。

      土地公告:难掩的激动和兴奋
      2004年的开元地产,刚刚完成了沂河花园一期康居苑、二期香榭丽都的开发建设,三期香榭丽舍正在如火如荼地施工。先进的开发理念和卓越的产品品质让开元地产在风生水起的临沂房地产市场逐渐崭露头角,奠定了领跑区域地产的地位。然而,如何才能保证开发业务的持续发展,实现不断跨越提升,此时的开元地产也迫切需要一个更大更好的项目,一个能够充分展示实力的舞台。
      我从2002年参与全市土地市场清理整顿活动开始,便与土地工作结下了不解之缘,紧密关注土地市场成为我日常工作中非常重要的一部分。公司领导曾不止一次明确指示:绝不放过任何一个好地块。2004年初,公司曾参与过双岭路北侧和河东桃园两宗土地的竞买,因为开发时机问题,综合论证后最终放弃了。
      临工项目适时的出现了。
      2004年5月26日,临沂市国土资源和房产管理局发布了第九期国有土地使用权公开出让公告,其中第014号宗地原临工机械厂区尤为引人关注:占地157亩,起价1.556亿元,折合99万元/亩……金雀山、沂河、公园……临工项目自身这一系列的标签就已经折射出了它得天独厚的条件,注定了身份的显赫。
      当我第一时间把临工土地出让的消息向公司汇报后,大家都不约而同的地难掩兴奋和激动:这也正是开元地产所期望的理想项目,一个不可多得的发展机遇。临工项目,仿佛正是为了开元地产而来。

      项目论证:充分准备,志在必得
      临工机械地块出让公告发布后,公司立即部署准备工作:工程部门对规划建设情况进行分析,营销部门结合市场调研情况进行项目定位,我则具体负责数据沟通和项目测算。回想起来,那真的是一个艰苦的过程。大量的数据计算和过程沟通:先是多次讨论确定了产品形式为高层住宅,这在2004年确实非常前瞻;再是确定建设成本,最后是最为关键的销售价格……当一个个的未知数逐渐划定了范围,土地价格测算数据也最终浮出水面。与测算相比,确定竞买底价需要更加的审慎,为此公司还专门组织过问卷调查,期间更是先后经过了3轮重大的调整。
      第一轮。规划容积率按1.8计算,零利润时土地最高价格为139万元/亩,这样的竞买底价没有任何竞争力,只能继续再算。
      第二轮。容积率仍按1.8计算,适当提高了房屋销售价格,土地最高价格为151万元/亩,这也是我的心理价位,上报公司领导后觉得有空间。
      第三轮。容积率提高到了2.0,土地最高价格是212万!这个数据让我非常意外甚至有些怀疑,但多次验算证实了这个数据的准确性。最终敲定的数据,足以让我们胸有成竹,更加坚定了竞买的信心。
      2004年6月21日,拍卖会前一天。直到下午下班时间,公司仍然按兵不动。我实在有些呆不住了,打印完资料在办公室焦急待命,问及其他同事也都是一样的心情。接近7点钟了,李忠山总经理终于把大家召集在一起部署拍卖会工作。与之前的等待相比,这个会议反倒异常简短而高效。最终,会议确定由以李忠山总经理为首的6人组成拍卖小组,潘廷奇负责举牌报价,我负责现场记录,其他人员现场坐镇。最后,李总说:“全力以赴,志在必得!”

      拍卖现场:实力与魄力的较量,胆略与信心的成功
      2004年6月22日的土地拍卖会终于到来了。
      我提前来到会场办理拍卖手续,从土地储备中心王廷玉科长手里接过了3000万元保证金换来的008号竞买资格证,又挑选了感觉颇为吉利的166号报价牌。在第二排的竞买席坐定后,发现原本并不大的会议室里已陆续涌进了四五百人,得知全省17个地市拍卖师协会也专程派出人员进行现场观摩。
      上午9点30分,拍卖会正式开始。参加竞买的共有10家单位,其中不乏山东鲁信、供电公司桃源房地产、天元集团等颇具实力的企业。拍卖会开始阶段进行得波澜不惊,各家的竞争状态也是非常的慢热,山东银星拍卖公司董事长毕研挺先生亲自上阵担任拍卖会主持人,他经验颇为老道,初始每次加价幅度甚至只有10万元,但小步快跑的应价方式吊足了胃口。不知不觉中40轮应价过去了,价格刚刚升高到了1.8亿元。鲁信、桃源表现比较积极,天元也屡屡报价,而我们还一次牌也没举。我有些沉不住气了,不禁转身看了看坐在旁边的公司拍卖小组,好像大家都比我平静淡定。
      就在人们以为拍卖将在平淡中结束的时候,“1.9亿元!”,我们终于第一次举牌应价。沉闷的气氛瞬时被打破了,现场观众随之活跃起来,我也感觉出了一口长气,顿时来了精神。真正的较量开始了。随着166号快速的应价举牌,土地价格一路飙升,许多竞拍单位纷纷退出了。从2.25亿报价开始,只剩下我们和天元集团两家仍在坚持。紧张热烈的拍卖气氛感染了在场的每一个人,主持人毕研挺先生也无法按捺激动振奋的心情,解开了西装纽扣,不时地擦拭汗水。我记录的速度甚至都已经赶不上报价的速度了,手心全是汗。“3亿!”,拍卖会进入了最后的高潮。与依旧沉稳冷静的开元地产相比,唯一的竞争对手天元公司也在犹豫中明显放慢了应价的速度和节奏,我侧目观察到天元地产的张总手里握着电话在不停向后方传递着现场的信息……
      “3.39亿,第一次!第二次!第三次!——成交!”,随着清脆响亮的落槌声,现场爆发出了雷鸣般的掌声,一贯沉稳的李总也激动地起身致意,我们则是在一旁兴奋地鼓掌。
历经近1个小时148轮报价,临工机械土地最终以总价3.39亿元、亩均216万元、超出起拍价1.834亿元的价格,成功落户开元地产,同时也创下了临沂单宗土地总价的新纪录!
      潘廷奇代表公司与市国土局朱其元副局长签订了成交确认书。随后徐景颜副市长直接脱稿讲话,也足见兴奋之情;中午市国土局破例请成交单位吃饭,点了最好的800元一瓶的“中南海”酒,饭后李忠山总经理专门把午餐时的酒瓶带了回来,至今仍然像宝贝一样珍藏在办公室里,不时还会对客人朋友感慨地说起:“这个酒瓶子是我花了3亿多买来的……”

      拆迁办证:真正的考验才刚刚开始
      拍卖会短暂的喜悦之后,随之而来的是理性的思考。如何成功运作项目,真正的考验才刚刚开始。2010年底,开元?上城收入大于支出,标志着开元?上城开发成功,现任董事长的李忠山才表示,拍买临工土地确实是走了一步险棋。因为当时公司的流动资金只够交齐3000万的保证金,土地成交后社会上还传言开元地产要宁可放弃保证金也要全身而退。我也曾多次被人问过这个问题,虽然当面会理直气壮地嗤之以鼻,但内心里也确确实实没有底:我们能成功吗?
      如果说拍卖会凭借的是信心和胆略的话,那么后续的房屋拆迁和土地手续则更多的体现了智慧和战略。公司领导的远见卓识和英明决策再次力挽狂澜,在土地款缴纳、手续办理、场地拆迁等难题上打出了一记记漂亮的组合拳:
      经过努力,市政府批准了公司提出的先办理二分之一土地证意见,同意将沂河实验学校以BT方式移交教育部门,用学校开发成本评估价抵顶临工土地款——资金问题终于解开了死扣,项目得以继续运作。
      2005年11月23日,公司通过沂河学校抵顶和融资,缴纳了1.7亿元土地款,市国土局扣留了2000万保证金,按照成交均价办理了南区69.8亩土地使用证。
      拿到土地证后,房屋拆迁和场地腾空又遇到了困难,临工迟迟不肯交接土地:人家担心我们进场后只要一半土地,另一半嫌价格太高不要了。经过公司多次反复协调,拆迁队伍终于在      2006年3月4日进场拆除旧厂房,3月12日顺利完成南区土地拆迁。
      2006年6月1日,公司缴清了全部的3.39亿元土地款,办理了北区84.77亩土地使用证;8月9日,4号院拆迁完成,曾经的标志建筑友谊宾馆告别了历史舞台;9月14日,1号院拆迁完成…… 
      筹款、办证、交地、拆迁、施工,这个过程中一系列背后的工作我们作为公司普通员工还真的不曾非常了解。2006年3月22日,也就是开元?上城开工奠基后的第三天,李忠山总经理在内网发了一篇帖子《一个开发项目的作用》,详细记录了开元?上城开发前期的点点滴滴。我们才知道,原来上城历经了这么多的困难和艰辛,然而也正是凭借公司的智慧和战略,死棋变成了活棋,困局变成了胜局。

      开元?上城的开发不是一帆风顺的,随之而来的是政策调控、金融危机、市场竞争等一个接一个的考验……“沧海横流方显英雄本色”,面对种种艰难险阻,开元人向来不会畏惧和退缩,也正是因为这样,项目的成功开发才显得尤为珍贵。
      7年时间真的过得好快。2011年底,随着最后两栋单体工程1号、2号商住楼的竣工,开元?上城实现完美收官。今天,我们终于可以骄傲地说,开元?上城成功了,开元人是好样的!

 

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地址:临沂市金雀山路10号开元·上城国际  

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